خرید مجتمع آپارتمانی یک پروسه طولانی و گاهی پیچیده است. برای شما مهم است که یک مجتمع آپارتمانی پیدا کنید که فکر می کنید پتانسیل پول در آوردن دارد. در صورت لزوم ، برای یافتن ملک با یک املاک و مستغلات و یک حسابدار برای تجزیه و تحلیل پتانسیل مالی یک مجتمع آپارتمانی همکاری نزدیک کنید. برای درخواست وام ، اطلاعات مورد نیاز را جمع آوری کرده و با چندین وام دهنده تماس بگیرید. همچنین ، ایده خوبی است که با یک وکیل املاک مشورت کنید تا در این فرآیند به شما کمک کند.
مراحل
قسمت 1 از 4: پیدا کردن مجتمع آپارتمان
مرحله 1. انتخاب نوع مجتمع برای خرید
ممکن است بخواهید یک مجتمع آپارتمانی بخرید که فقط شامل ساختمان های آپارتمانی است. با این حال ، شما همچنین باید یک مجموعه "استفاده مختلط" را در نظر بگیرید. این نوع مجتمع همچنین دارای املاک تجاری است که می توانید اجاره دهید.
- مجموعه ای که در حال حاضر کاربرد مختلط ندارد می تواند تبدیل شود. با این حال ، منطقه بندی باید اجازه دهد.
- همچنین به این فکر کنید که می خواهید مجموعه آپارتمان شما از چه امکانات رفاهی برخوردار باشد. به عنوان مثال ، ممکن است دارای یک مرکز تناسب اندام ، استخر شنا یا مناطق مشترک برای انجام کارهای خصوصی باشد.
مرحله 2. استخدام نماینده املاک را در نظر بگیرید
شما می خواهید مجتمع را در منطقه ای خریداری کنید که رو به کاهش نیست و نمایندگی می تواند به شما در شناسایی این مناطق کمک کند. با سایر صاحبان مجتمع های آپارتمانی در مورد اینکه آیا آنها با یک نماینده کار کرده اند و آیا آنها آنها را توصیه می کنند صحبت کنید.
- در حالت ایده آل ، شما باید با شخصی بروید که به صورت تمام وقت به عنوان نمایندگی کار می کند. یک نیمه وقت ممکن است بازار داخل و خارج را نداند.
- البته می توانید به تنهایی در مورد مجتمع های آپارتمانی تحقیق کنید. آنلاین بررسی کنید ، با سرمایه گذاران دیگر صحبت کنید و در محله ها رانندگی کنید. با این حال ، یک نماینده با تجربه در مجتمع های آپارتمانی می تواند در وقت شما صرفه جویی کند.
مرحله 3. از مجتمع های آپارتمانی دیدن کنید
همیشه قبل از تصمیم به خرید ، شخصاً از مجتمع دیدن کنید. شما باید در تمام ساختمانهای مجموعه قدم بزنید و مناطق مشترک را مشاهده کنید. یادداشت بردارید و س questionsال بپرسید. خرید یک مجتمع آپارتمانی یک سرمایه گذاری بزرگ است و شما نباید جلو بروید مگر اینکه از وضعیت ساختمانها احساس راحتی کنید.
- فقط از یک ساختمان روی مجموعه عبور نکنید. اگر چنین کنید ، ممکن است فرض کنید ساختمانهای دیگر در شرایط مشابهی قرار دارند. اگر نماینده فروشنده در مقابل نشان دادن تمام ساختمانهای مجتمع به شما شک کند ، شک نکنید.
- به یاد داشته باشید که عصرها سر بزنید تا بتوانید ویژگی های امنیتی مجتمع آپارتمانی را بررسی کنید. پیاده روها باید به خوبی روشن شوند ، درها به درستی قفل شده باشند و هیچکس نباید در اطراف محوطه گردش کند.
مرحله 4. با مالک فعلی صحبت کنید
با ملاقات با مالک مجتمع آپارتمانی فعلی می توانید اطلاعات ارزشمندی را به دست آورید. آماده پرسیدن سوالات مربوطه باشید. به عنوان مثال ، موارد زیر را بپرسید:
- چند واحد اجاره داده می شود؟ تامین مالی یک مجتمع آپارتمانی که اجاره می شود آسان تر خواهد بود.
- چند وقت است مستاجران آنجا هستند؟ مجموعه ای با مستاجران بلند مدت ممکن است از ثبات بیشتری برخوردار باشد.
- چرا مالک می فروشد؟ بازنشستگی یا تغییر سرمایه گذاری دلایل مشروع است. با این حال ، یک مالک که به دلیل از دست دادن پول می فروشد ، یک پرچم قرمز است. به خاطر داشته باشید که دلیل فروش یک مالک ممکن است محرمانه باشد.
مرحله 5. در مورد مستاجران فعلی اطلاعات بخواهید
شما می خواهید جزئیات اجاره نامه آنها را بدانید. درخواست «اجاره بها» را بدهید که باید حاوی اطلاعات زیر باشد:
- لیست مستاجران و واحدهای آنها.
- ابعاد هر واحد
- شرایط اجاره.
- مبلغ اجاره و سپرده.
- تعداد اتاق خواب و حمام در هر واحد.
قسمت 2 از 4: تجزیه و تحلیل سودآوری
مرحله 1. برآورد کنید که چقدر می توانید اجاره بگیرید
شما مجبور نیستید یک مجتمع آپارتمانی بخرید مگر اینکه استطاعت مالی آن را داشته باشید. تجزیه و تحلیل کنید که آیا صاحبخانه فعلی واحدها را بسیار ارزان اجاره کرده است یا اینکه اجاره بها با نرخ بازار مطابقت دارد.
- مجتمع های آپارتمانی قابل مقایسه را به صورت آنلاین پیدا کنید. ببینید واحدهای خود را با چه مبلغی تبلیغ می کنند. برای داشتن یک منبع عالی که می تواند به شما در یافتن قیمت اجاره در نزدیکی کمک کند ، به https://padmapper.com/ مراجعه کنید.
- همچنین می توانید از شرکت های مختلف مدیریت املاک بپرسید که نرخ بازار در منطقه شما چقدر است.
- اگر مجتمع دارای فضای تجاری است ، یک مشاور املاک نیز می تواند به شما در تعیین میزان شارژ کمک کند.
مرحله 2. هزینه های خود را برآورد کنید
مجتمع های آپارتمانی نیاز به نگهداری مداوم دارند ، بنابراین باید هزینه نگهداری را تجزیه و تحلیل کنید. صورت سود و زیان را از مالک فعلی دریافت کنید. با این حال ، 100 به آن اعتماد نکنید. ممکن است مالک برای جذابیت بیشتر مجتمع آپارتمانی با برخی اعداد اشتباه کند. اطلاعات هزینه را دوباره بررسی کنید:
- اطلاعات مالیاتی مجتمع را از ارزیاب شهرستان دریافت کنید.
- برآورد هزینه های مدیریت اموال با تماس با یک شرکت مدیریت املاک. بپرسید چقدر هزینه می گیرند. به طور معمول ، هزینه آنها براساس درصدی از اجاره مورد انتظار است.
- میزان نگهداری مورد نیاز را محاسبه کنید. اگر قبلاً مجتمع آپارتمانی را اداره نکرده اید ، با یک مالک فعلی صحبت کنید. از آنها بپرسید که سالانه چقدر هزینه می کنند تا هر واحد یا محوطه را تعمیر کنند. در حالت ایده آل ، شما می خواهید حدود 40 درصد از پولی را که مصرف می کنید صرف هزینه های عملیاتی کنید.
مرحله 3. اعداد را اجرا کنید
وام دهندگان برای خرید مجتمع آپارتمانی به شما پولی نمی دهند مگر اینکه بتوانید سوددهی آن را نشان دهید. همکاری نزدیک با یک حسابدار برای خرد کردن اعداد و ایجاد اسناد مالی لازم برای نشان دادن وام دهنده. با تماس با جامعه حسابداران دولتی خود می توانید یک حسابدار پیدا کنید.
- درآمد خالص عملیاتی خود را محاسبه کنید ، که درآمد ناخالص شما کمتر از هزینه است.
- تجزیه و تحلیل جریان نقدی ایجاد کنید. نشان دهید که میزان درآمد شما در مقایسه با مبلغی که هزینه خواهید کرد. هنگام شروع کار یا در دوره هایی که بازار اجاره بد است ، ممکن است هیچگونه جریان نقدی وارد نشود.
- به خاطر داشته باشید که وام دهندگان نیز شماره های خود را خواهند داشت و همچنین ارزیابی کننده ای که برای مجموعه ارزش قائل است.
قسمت 3 از 4: به دست آوردن تامین مالی
مرحله 1. گزارش اعتبار خود را بررسی کنید
شما هر سال دارای یک گزارش اعتباری رایگان هستید. وام دهنده شما سابقه اعتباری شخصی شما را بررسی می کند ، بنابراین باید آن را بکشید و خطاها را بررسی کنید. هر چیزی که اشتباه است را مورد اعتراض قرار دهید.
- به عنوان مثال ، ممکن است حساب هایی که متعلق به شما نیستند ذکر شوند ، یا ممکن است یک حساب به صورت نامناسب در مجموعه پیش فرض یا مجموعه ها ذکر شده باشد. همچنین ، محدودیت اعتبار ممکن است اشتباه باشد.
- زود شروع کنید. تکمیل کل فرایند اختلاف تا 60 روز طول می کشد ، و قبل از مراجعه به وام دهندگان ، باید یک گزارش اعتباری تمیز داشته باشید.
مرحله 2. با وام های تجاری آشنا شوید
وام برای املاک تجاری مشابه وام هایی نیست که برای خرید خانه خود می گیرید. به طور کلی ، وام ها می توانند به مدت 30 سال یا کوتاه به مدت پنج یا هفت باشد. نرخ بهره نیز ممکن است متغیر یا ثابت باشد.
- اگر بتوانید وام بدون مراجعه دریافت کنید ، ساختمان وام را به عنوان وثیقه تضمین می کند. با این حال ، وام های بدون رجوع برای همه وام گیرندگان در دسترس نیست و ساختمان معمولاً باید حداقل 2.5 میلیون دلار ارزش داشته باشد.
- با وام بازگشتی ، شما شخصاً مسئول وام هستید. در صورت پیش فرض ، می توانید از شما شکایت کرده و دارایی های شخصی خود را از دست بدهید. وام های بازپرداخت خطرناک تر است ، اما ممکن است تنها نوع وامی باشد که می توانید به عنوان صاحبخانه جدید دریافت کنید.
- وام های تجاری همچنین نیاز به پیش پرداخت حدود 30 درصد از قیمت خرید دارند.
- اگر در دریافت وام تجاری با مشکل روبرو هستید ، به جای آن یک قرارداد املاک و مستغلات را در نظر بگیرید. قراردادهای املاک مستلزم پیش پرداخت زیادی است ، اما تأیید آنها دشوار نیست. بسته به اینکه فروشنده چقدر می خواهد ، پیش پرداخت ممکن است کمتر از درخواست بانک باشد.
مرحله 3. به مالک پیشنهاد دهید
با معامله املاک خود در مورد پیشنهاد معقول صحبت کنید که بستگی به وضعیت بازار محلی دارد. اگر بازار داغ است ، ممکن است لازم باشد قیمت درخواست شده را بپردازید-یا حتی بیشتر.
- مهم نیست بازار چقدر داغ باشد ، بر مدت سپرده گذاری 90 روزه اصرار کنید. حداقل 60 روز برای معاینه نیاز دارید. این به شما 30 روز فرصت می دهد تا اسناد را قبل از بستن بررسی کنید.
- اگر از وام دهنده استفاده می کنید ، از آنها بپرسید چه مدت زمان نیاز به پردازش وام شما دارند. بسته به وام دهنده شما ، ممکن است لازم باشد از مالک زمان بیشتری بخواهید تا همه چیز را جمع و جور کند.
مرحله 4. ساختمان را بازرسی کنید
در صورت بروز هرگونه عارضه یا تاخیر در آینده ، در اسرع وقت بازرس با تجربه در املاک تجاری استخدام کنید. با دریافت ارجاع از مشاور املاک یا صحبت با مالک مجتمع آپارتمانی دیگر ، یک بازرس پیدا کنید.
- زودتر بررسی کنید که چه چیزی بررسی می شود. در مورد نیاز به استخدام بازرس تخصصی برای بازرسی استخر یا زمین تنیس بپرسید.
- اگر بازرس مشکلی پیدا کرد ، از فروشنده اعتبار بخواهید که مبلغ پرداختی شما را کاهش می دهد. متناوبا ، فروشنده ممکن است قبل از بسته شدن تعمیرات را انجام دهد.
مرحله 5. اطلاعات مورد نیاز برای درخواست وام را جمع آوری کنید
هنگام درخواست ، باید اطلاعاتی درباره مجتمع آپارتمانی به وام دهنده بدهید ، بنابراین قبل از مراجعه به وام دهنده موارد زیر را جمع آوری کنید:
- تصاویر مجتمع آپارتمانی
- پلان های طبقه
- نقشه منطقه اطراف
- توصیف ملک (به عنوان مثال ، تعداد واحدها ، سال ساخت و غیره)
- ارتقاء مورد انتظار
- اطلاعات اجاره
- قیمت خرید
- نام نمایندگان املاک ، وکلای دادگستری و شرکتهایی که در معامله شرکت دارند
مرحله 6. برای وام خود درخواست دهید
به چندین وام دهنده نزدیک شوید تا بتوانید پیشنهادات آنها را مقایسه کنید. یک برنامه درخواست کنید و آن را با اسناد پشتیبانی خود ارسال کنید. اگر افسر وام به اطلاعات بیشتری نیاز دارد ، در اسرع وقت آن را ارائه دهید.
مرحله 7. وام ها را مقایسه کنید
پس از تأیید شما ، وام دهنده نامه قصد یا برگه ترم را برای شما ارسال می کند. آن را با دقت تجزیه و تحلیل کنید. این مبلغی را که می توانید وام بگیرید و سایر شرایط را مشخص می کند. وامی را انتخاب کنید که شرایط آن برای شما مناسب است.
- برگه واژه یا نامه قصد وام دهنده ای را که انتخاب می کنید امضا کنید. در این مرحله ، ممکن است لازم باشد سپرده خود را پرداخت کنید.
- وام دهنده باید تعهد کامل (و نهایی) وام را پیگیری کند.
قسمت 4 از 4: بستن در مجتمع آپارتمان
مرحله 1. استخدام وکیل
قبل از خرید مجتمع آپارتمانی ، باید بسیاری از اسناد قانونی را امضا کنید. سعی نکنید همه کارها را خودتان انجام دهید. در عوض ، شما باید یک وکیل مجرب برای تهیه و بررسی همه اسناد استخدام کنید. وکیل می تواند موارد زیر را انجام دهد:
- پیش نویس ، مذاکره و بررسی قرارداد خرید.
- برای تعمیرات لازم از صاحبخانه اعتبار بگیرید.
- اطمینان حاصل کنید که عنوان واضح است.
- سپرده تنظیم کنید.
مرحله 2. یک شرکت با مسئولیت محدود برای مالکیت مجتمع آپارتمانی ایجاد کنید
اگر فردی در مجتمع آپارتمانی مجروح شود ، ممکن است از شما شکایت کند زیرا در نگهداری خود بی دقت بوده اید. در صورت شکست دادخواست ، شخص آسیب دیده می تواند به دنبال دارایی های شخصی شما ، مانند خانه شما باشد. با در اختیار داشتن مجتمع از طریق LLC ، دارایی های شخصی شما محافظت می شود.
- مالکیت ساختمان به عنوان یک LLC شما را در برابر همه دعاوی محافظت نمی کند. به عنوان مثال ، اگر وام خود را نپذیرفتید ، وام دهنده شما می تواند از شما شکایت کند. با این وجود ، مالکیت مجتمع آپارتمانی به عنوان یک LLC محافظت قابل توجهی در برابر صدمات شخصی و سایر دعاوی حقوقی ارائه می دهد.
- با ثبت اسناد مناسب با وزیر امور خارجه خود و اخذ مجوزها یا مجوزهای لازم ، یک LLC را شروع کنید. وکیل شما نیز ممکن است به شما کمک کند ، زیرا این کار زمان بر است.
مرحله 3. بازبینی قراردادها و افشاگری ها
برای بستن قرارداد املاک ، باید به همراه وکیل خود دقت لازم را انجام دهید. به عنوان مثال ، شما باید موارد زیر را انجام دهید:
- یک نظرسنجی مربوط به عنوان را تکمیل کنید. به طور کلی ، طرح وام مسکن کافی نیست. در عوض ، به یک نظرسنجی عنوان ALTA احتیاج دارید.
- هرگونه افشاگری در مورد ملک را مرور کنید. به عنوان مثال ، ممکن است مالک فاش کند که مشکلی در املاکی وجود دارد که توسط بازرس گرفتار نشده است.
- اجاره و اسناد مستاجر را برای تعیین تکلیف آنها بررسی کنید.
- تأثیر محدودیت های منطقه بندی را در مجموعه آپارتمان در نظر بگیرید. اگر می خواهید یک مجموعه را به استفاده مختلط تبدیل کنید ، این یک مرحله کلیدی است.
- قراردادهای خدمات مجتمع آپارتمانی را مرور کنید.
- اخذ مجوزهای لازم برای انجام تعمیرات.
مرحله 4. در بسته شدن شرکت کنید
وکیل شما باید به همراه نماینده LLC شما (در صورت تشکیل آن) در اختتامیه شرکت کند. شما باید اسناد مختلفی را در اختتامیه دریافت کنید ، از جمله سند ترک قرارداد و اجاره نامه ها و قراردادها.
مرحله 5. فردی را برای مدیریت مجتمع آپارتمانی استخدام کنید
بسته به اندازه مجتمع ، ممکن است مدیریت املاک توسط خود در محل زندگی غیرممکن باشد. در عوض ، شما باید یک شرکت مدیریت املاک را استخدام کنید. آنها با جمع آوری اجاره و برنامه ریزی تعمیرات ، ملک را مدیریت خواهند کرد.
- هزینه ها را بررسی کنید. به طور کلی ، شرکت های مدیریت املاک 5 تا 10 درصد اجاره وصول شده را دریافت می کنند.
- با صاحبخانه های دیگر صحبت کنید تا به آنها مراجعه کنید. متناوبا ، می توانید با انجمن آپارتمان محلی خود بررسی کنید.
- شرکتهای مدیریت املاک را بر اساس بیش از قیمت مقایسه کنید. همچنین به خدماتی که ارائه می دهند نگاه کنید.
