محاسبه متر مربع از فضای تجاری یک فرایند پیچیده است که نیاز به توجه بی وقفه به جزئیات دارد. اجاره دهندگان هنگام تصمیم گیری در مورد ورود به قرارداد اجاره ، باید مجموعه ای از عوامل را در نظر بگیرند ، از جمله مساحت کلی ساختمان و استانداردهای منطقه ای. مستأجرانی که درک مفاهیم مهم را ندارند ، گاهی از هزینه های پنهان و فضاهای قابل استفاده کوچکتر از آنچه تصور می کردند شگفت زده می شوند.
مراحل
قسمت 1 از 3: انتخاب روش اندازه گیری
مرحله 1. تکنیک های اندازه گیری را مقایسه کنید
صاحبخانه ها ممکن است از چندین تکنیک مختلف اندازه گیری برای ارزیابی متراژ یک فضا استفاده کنند. این روشها عبارتند از:
- متر مربع قابل استفاده ، یا USF: این فضایی است که مستأجر واقعاً اشغال کرده است. عوامل اجاره ای اغلب این رقم را به اجاره دهندگان احتمالی نقل می کنند ، اما این تنها بخشی از قرارداد اجاره را نشان می دهد.
- متر مربع اجاره ای ، یا RSF: این ترکیبی از متر مربع قابل استفاده و درصدی از مساحت متراژ ساختمان است. مناطق مشترک ، که بخشی از یک ساختمان هستند که همه مستاجران از آن بهره مند هستند ، شامل لابی ، آسانسور ، راهروها و راه پله ها است.
- متر مربع ناخالص یا GSF: کل مساحت مربع اجاره ای یک ساختمان.
مرحله 2. تصمیم بگیرید که روش محاسبه فضای تجاری برای شما بهترین است
انجمن مالکان و مدیران ساختمان (BOMA) استانداردهای صنعت را برای اندازه گیری فضای اجاره ای در ساختمانهای تجاری در سال 2010 ساده کرده است. 2 روش اصلی BOMA روش B و روش A قدیمی است.
- روش B: روش جدید ضریب بار واحد ، فضای اجاره ای برای هر مستاجر را با استفاده از رویکرد یکنواخت در اندازه گیری مساحت محاسبه می کند. این برای همه سطوح طبقه ساختمان یکسان است.
- روش قدیمی A: استاندارد 1996 از قیمت واحد جداگانه برای USF و متر مربع مشترک استفاده می کند. در برخی موارد ، ممکن است برای مستاجران انتخاب این روش مفید باشد.
مرحله 3. روش اندازه گیری را بر اساس نوع ویژگی انتخاب کنید
به طور معمول ، روش اندازه گیری مورد استفاده بستگی به استفاده مورد نظر از ملک و تعداد برنامه ریزی شده مستاجران دارد. ساختمانهای اداری ، مراکز خرید و سایر ساختمانهای چند مستأجر معمولاً با استفاده از RSF اندازه گیری می شوند. ساختمانهای مستاجر مانند انبارها یا تاسیسات تولید با استفاده از GSF اندازه گیری می شوند. با این حال ، ممکن است مالکان ملزم به استفاده از روش خاصی برای اندازه گیری فضا نباشند.
مرحله 4. استانداردهای لیزینگ منطقه ای را در نظر بگیرید
قانون فدرال به صاحبخانه ها اجازه می دهد تا با استفاده از هر روشی که می خواهند ، فضای اجاره ای را اندازه گیری کنند. با این حال ، بخش های خاصی از کشور ممکن است قوانین متفاوتی برای محاسبه متر مربع داشته باشند. دو مثال قابل توجه عبارتند از:
- هیئت املاک نیویورک (REBNY) به صاحبان ساختمان اجازه می دهد تا سود خود را حداکثر کرده و اجازه دهند RSF را تا آنجا که ممکن است به GSF نزدیک کنند.
- مناطق گرمسیری: قوانین جدید مناطق محصور و باز ساختمانهای تجاری را در مناطقی که معمولاً تحت تأثیر شرایط جوی خاص قرار می گیرند ، در نظر می گیرد.
قسمت 2 از 3: اندازه گیری متر مربع تجاری
مرحله 1. هیچ چیز را بدیهی نگیرید
خودتان فضای قابل استفاده را اندازه بگیرید. اشتباه محاسبه در تعیین مساحت مربع می تواند هزاران دلار در طول مدت اجاره به شما هزینه داشته باشد. استانداردهای اندازه گیری معمولی هنگام اندازه گیری فضای تجاری اجازه تحمل خطا 2 درصد را می دهد. با این حال ، این می تواند به مقدار زیادی پول تبدیل شود ، به ویژه در فضاهای بزرگ یا گران. اطمینان حاصل کنید که تا آنجا که ممکن است منطقه را دقیق اندازه گیری کنید ، به ویژه اگر مستاجر هستید که ممکن است تحت تأثیر این محاسبات اشتباه قرار گیرد.
مرحله 2. اندازه متر مربع ساده را اندازه گیری کنید
برای اندازه گیری متر مربع تجاری برای یک فضای مستطیلی ، طول اتاق را در فوت بر عرض آن ضرب کنید. به عنوان مثال ، اتاقی که 12 فوت طول و 12 فوت عرض دارد 144 فوت مربع است. برای فضاهای L شکل یا تقسیم شده ، می توانید مستطیل های فضا را به طور مستقل اندازه گیری کنید و سپس مساحت ها را جمع کنید تا اندازه کل مساحت را بدست آورید.
اندازه گیری ممکن است با استفاده از نوار اندازه گیری یا دستگاه اندازه گیری لیزری انجام شود
مرحله 3. اشکال غیر معمول را حساب کنید
هنگام اندازه گیری قسمت های نامنظم یک اتاق مراقب باشید. برای انجام اندازه گیری ، سعی کنید اتاق را به اشکال با مساحت های محاسبه آسان مانند مستطیل و مثلث تقسیم کنید. مساحت یک مثلث مستطیلی را می توان با ضرب طول دو ضلع غیر مورب (آن دو با زاویه راست به هم پیوست) و سپس حاصلضرب بر 2 یافت.
- به عنوان مثال ، اگر اتاقی وجود دارد که دیواری مورب از آن عبور می کند ، باید از فرمول پیچیده تری برای تعیین مساحت منطقه استفاده کنید. اگر طول فضا با دیوار مورب 10 فوت و عرض آن 8 فوت باشد ، مساحت مربع منطقه 40 فوت خواهد بود.
- این بدان دلیل است که دیوار کل مساحت مربع را که اگر اتاق بدون دیوار متقاطع آن 80 باشد ، نصف می کند.
مرحله 4. مناطق مشترک را اندازه گیری کنید
مناطق مشترک باید اندازه گیری شود تا فوت مربع قابل اجاره محاسبه شود. متر مربع مساحت مشترک با استفاده از روش های مشابه مربع قابل استفاده اندازه گیری می شود مگر اینکه در قوانین محلی به گونه دیگری پیش بینی شده باشد. مناطق مشترک ممکن است شامل آسانسور ، حمام ، لابی ، راه پله و راهرو باشد. نکته مهم این است که مناطق مشترک باید در دسترس همه مستاجران باشد تا از آنها استفاده کرده یا از آنها بهره مند شوند. اطمینان حاصل کنید که مساحت کل تمام مناطق مشترک ساختمان را اندازه گیری کنید.
مرحله 5. پیدا کردن متر مربع ناخالص
مساحت کل مساحت کل فضا ، از جمله ضخامت دیوارهای خارجی را اندازه گیری می کند. برای اندازه گیری این مساحت ، باید طول دیوار را از بیرون ساختمان اندازه گیری کرده و از این ابعاد برای محاسبه متر مربع استفاده کنید. GSF برای موانعی مانند شفت های تهویه ، تیرهای نگهدارنده یا شفت آسانسور کاهش نمی یابد. GSF شامل مناطق باز مانند پارکینگ ها ، استخرها ، یا زیرزمین های حفر نشده نیست.
قسمت 3 از 3: استفاده از اطلاعات متر مربع
مرحله 1. ضریب بار ساختمان را محاسبه کنید
ضریب بار نشان دهنده درصد اضافی از متر مربع است که برای محاسبه متر مربع قابل اجاره به مساحت مربع قابل استفاده اضافه شده است. برای محاسبه ضریب بار ، با پیدا کردن کل مساحت مربع قابل استفاده و قابل اجاره ساختمان در سوالات شروع کنید. به یاد داشته باشید که متر مربع قابل استفاده مساحتی است که می توان به مستاجران اجاره داد و متر مربع قابل اجاره آن منطقه به علاوه مناطق مشترک است. سپس ، RSF را بر USF تقسیم کنید تا ضریب بار به دست آید.
- به عنوان مثال ، اگر یک ساختمان دارای 80،000 فوت مربع فضای قابل استفاده و 20،000 فوت مربع دیگر از مناطق مشترک باشد ، مساحت اجاره ای آن 100،000 خواهد بود.
- سپس ، ضریب بار 100 ، 000 /80 ، 000 = 1.25 محاسبه می شود.
مرحله 2. پیدا کردن متر مربع قابل اجاره برای یک ملک
متر مربع قابل اجاره برای یک ملک را می توان با استفاده از ضریب بار ساختمان و USF ملک محاسبه کرد. برای بدست آوردن RSF ضریب بار در USF ضرب می شود. سپس می توانید از RSF و قیمت هر فوت مربع برای تعیین اجاره ماهانه استفاده کنید.
- در ادامه مثال قبلی ، تصور کنید که ملک به دو قسمت بین دو فضای تجاری تقسیم شده است. بنابراین ، هر کدام 40،000 فوت مربع فضای قابل استفاده دارند.
- برای یافتن RSF ، این مقدار را در ضریب بار که 1.25 است ضرب کنید. این بدان معناست که RSF در این مورد 40 ، 000 x 1.25 = 50 ، 000 خواهد بود.
مرحله 3. تفاوت در خواص تجاری را بسنجید
قیمت واحد می تواند بر اساس موقعیت و طبقه ساختمان بسیار متفاوت باشد. اجاره یک دفتر اداری 500 فوت مربعی (46.5 متر مربع) در مرکز شهر ممکن است بیشتر از اجاره در یک فضای 1000 فوت مربعی (92.9 متر مربع) تنها 10 بلوک فاصله داشته باشد. ساختمانها در 1 از 3 طبقه بندی استاندارد قرار می گیرند.
- کلاس A: اینها معتبرترین ساختمانها در منحصر به فردترین بخشهای یک شهر هستند. اجاره ساختمانهای کلاس A بیشتر از متوسط است.
- کلاس B: این وسیع ترین طبقه بندی است. اکثر این ساختمانها دارای روکش عایق نسبتاً خوبی هستند.
- کلاس C: واحدهای این کلاس بسیار کاربردی هستند اما امکانات کمی را ارائه می دهند. اجاره به طور کلی پایین است.
مرحله 4. کل اجاره یک ملک را بر اساس متر مربع محاسبه کنید
اجاره ها معمولاً بر اساس RSF یا GSF فضا است. هنگامی که این اطلاعات را در اختیار دارید ، می توانید از قیمت بازار هر فوت مربع برای تعیین قیمت اجاره ملک استفاده کنید. در ادامه مثال بالا ، اگر اجاره بها به ازای هر فوت مربع RSF 1.50 دلار در ماه بود ، اجاره بها 50.50 دلار 1.000 دلار ، 000 = 75 ، 000 دلار خواهد بود.
